id: 544141 Бизнес-центр «Метрополис» – уни-
кальный актив, состоящий из трех
офисных здания класса А общей
площадью 112 910 кв. м и арендопри-
годной площадью 79 939 кв. м. Спро-
ектированный в соответствии с меж-
дународными стандартами BREEAM
и введенный в эксплуатацию в 2008-
2009 годах, БЦ «Метрополис» явля-
ется частью неоднократно удостоен-
ного профессиональными наградами
торгово-офисного комплекса «Ме-
трополис».
Объект выгодно расположен в Ле-
нинградском деловом районе, сло-
жившимся бизнес-кластере Москвы,
пользующемся стабильно высоким
спросом со стороны арендаторов
благодаря развитой инфраструктуре
и удобной транспортной доступности.
Средневзвешенный срок истечения
текущих договоров аренды (WAULT)
составляет 4,4 года (с 1 января 2022 г.).
Офисы БЦ «Метрополис» сданы на
100% 26-ти крупным международным
ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
и российским арендаторам на осно-
ве долгосрочных договоров аренды,
предусматривающих полное возме-
щение операционных расходов по
принципу «открытой книги».
Диверсифицированный пул инсти-
туциональных арендаторов вклю-
чает в себя такие компании, как:
Schlumberger, Procter&Gamble,
Abbott, Hewlett-Packard, Boehringer
Ingelheim, Puma.
Актив предоставляет возможность
получать гарантированный стабиль-
ный арендный доход, 80% договоров
аренды (по общему валовому доходу)
которого заключены в иностранной
валюте (в Евро и долларах США), а
также характеризуется отличным ко-
эффициентом удержания арендато-
ров – 65% арендаторов (по площади)
арендуют офисы в БЦ «Метрополис»
на протяжении 9-12 лет, все ключевые
арендаторы уже продлевали догово-
ры аренды.

Продавец рассмотрит предложения о приобретении Актива по цене
486,5 млн Евро. Структура сделки предполагает продажу 100% акций
холдинговых компаний, владеющих рядом SPV, которым принадлежат
права на объекты недвижимости, относящиеся к Активу.
В настоящее время под залог БЦ «Метрополис» привлечен кредит
Сбербанка в размере 295,3 млн Евро (остаток на конец 2021 года) с
привлекательными процентными ставками со сроками погашения в ноябре
2024 года и апреле 2025 года. Также согласован top-up в размере 36,5
млн Евро (в рублевом эквиваленте), который, в случае необходимости,
может быть выбран перед сделкой для потенциального инвестора.
Запрашиваемая цена отражает ставку капитализации 8,64%, примененную
к чистому операционному доходу (ЧОД) за полный 2022 год, равному
42,02 млн Евро.*


Актив удобно расположен в самом
сердце Ленинградского делового
района между МКАД (9,5 км от Объ-
екта) и Третьим транспортным коль-
цом (7 км от Объекта) и обладает
отличной доступностью благодаря
развитой транспортной инфраструк-
туре в непосредственном окруже-
нии: Замоскворецкая ветка метро,
Московское центральное кольцо
(МЦК), Московский центральный
диаметр (линия Д2), первая линия
Ленинградского шоссе – одной из
основных магистралей Москвы, сое-
диняющей центр города с междуна-
родным аэропортом Шереметьево.
Объект находится в 2 минутах ходь-
бы от станции метро «Войковская»,
обеспечивающей удобный доступ до
Белорусского железнодорожного
вокзала, от которого регулярно кур-
сируют аэроэкспрессы до междуна-
родного аэропорта Шереметьево.
Также до вокзала можно быстро до-
браться на автомобиле (оба способа
займут 15-20 минут).
Крупный транспортный узел в непо-
средственной близости от Объекта
также включает в себя станцию МЦК
«Балтийская» и станцию МЦД-2 «Ст-
решнево», что позволяет удобно до-
браться в любую часть города. Стан-
ция «Стрешнево» расположена в 15
минутах ходьбы от Объекта. Линия
МЦД-2 проходит от Нахабино через
Красногорск и Москву до Подольска,
тем самым обеспечивая удобный
способ передвижения для жителей
Подмосковья.
Развитая инфраструктура окру-
жения включает в себя парки (им.
Воровского, Старопетровский, По-
кровское-Стрешнево), один из круп-
нейших торгово-развлекательных
центров Москвы и густонаселенный
жилой район с многочисленными
кафе и ресторанами, объектами
уличной торговли.

Институциональный Актив
Офисный актив премиального каче-
ства с высококлассным пулом арен-
даторов, построенный в соответ-
ствии со строгими международными
стандартами, являющийся частью не-
однократно удостоенного професси-
ональными наградами торгово-офис-
ного комплекса «Метрополис».
Объект находится под професси-
ональным управлением ведущей
международной компании Hines,
обладающей богатым опытом в сфе-
ре коммерческой недвижимости по
всему миру, включая офисный рынок
Москвы.
Выгодное месторасположение
Актив расположен в сложившемся
Ленинградском деловом районе, ко-
торый продолжает усиливать свои
позиции на рынке аренды офисных
площадей. В настоящее время в нем
расположены штаб-квартиры и офи-
сы крупнейших международных и
российских компаний.
Отлично развитая инфраструкту-
ра в непосредственном окружении
представлена одним из крупнейших
и наиболее успешных торговых цен-
тров Москвы, Актив включает в себя
просторную подземную парковку, со-
временный медицинский центр, кафе
и рестораны, банковские отделения,
а также другие объекты торговли и
предоставления услуг.
Отличная транспортная
доступность
Объект характеризуется отличной ви-
димостью и обладает прямым досту-
пом на Ленинградское шоссе – одну
из главных магистралей Москвы, со-
единяющей центр города с междуна-
родным аэропортом Шереметьево.
Удобное расположение в 2 минутах
ходьбы до станции метро «Войков-
ская», обеспечивающей удобный
доступ к Белорусскому вокзалу, от
которого регулярно курсирует аэро-
экспресс до международного аэро-
порта Шереметьево, а станция метро
«Балтийская» (МЦК) находится в 5 ми-
нутах ходьбы от Объекта. Кроме того,
в непосредственной близости нахо-
дится крупный транспортный узел на-
земного общественного транспорта.
Диверсифицированный пул
арендаторов
Офисы БЦ «Метрополис» сданы на
100% 26-ти международным и рос-
сийским арендаторам на основе дол-
госрочных договоров аренды, при
этом почти 44% офисных площа-
дей занимают компании из списка
Fortune 500.
Пул арендаторов отлично диверси-
фицирован, как с точки зрения балан-
са офисных/торговых площадей, так и
благодаря разнообразному профилю
арендаторов, включающему нефте-
сервисные услуги, потребительские
товары, коммуникационное оборудо-
вание, IT, фармацевтику, финансовый
и прочие сектора.
Гарантированный стабильный
денежный поток
Средневзвешенный срок истечения
текущих договоров аренды (WAULT)
составляет 4,4 года (с 1 января 2022 г.,
с учетом ожидаемых продлений), что
гарантирует потенциальному инвесто-
ру получение стабильного арендного
дохода и предоставляет достаточный
запас времени для разработки и вне-
дрения собственной стратегии по сда-
че площадей. Актив отличается одним
из самых высоких показателей удер-
жания арендаторов на рынке – около
65% арендаторов (по GLA) арендуют
офисы на протяжении 9-12 лет.
Эффективное заемное
финансирование
Под залог БЦ «Метрополис» продав-
цом привлечены кредиты в Евро (все-
го ок. 295 млн Евро) c фиксирован-
ной процентной ставкой около 4% и
комфортными графиками погашения.
Банковский кредит эффективно об-
служивается за счет гарантированно-
го арендного дохода (59% – в Евро,
21% – в долларах США, 20% – в ру-
блях), генерируемого Активом.
Институциональные продавцы
Hines и PPF – ведущие инвестицион-
ные и девелоперские компании на
российском рынке недвижимости,
обладающие богатым опытом струк-
турирования инвестиционных сделок.
Институциональный характер про-
давца гарантирует полную прозрач-
ность сделки и ее беспрепятственное
закрытие.